JUAN JOSÉ LOSA BENITO
El régimen jurídico de
las comunidades de propietarios
(I)
El desarrollo demográfico mundial, a partir de la Revolución Industrial , fue convirtiendo el suelo en un bien cada vez más escaso; en especial en los núcleos urbanos, en donde cientos de miles de ciudadanos convivían en un espacio reducido. En estas condiciones, se fue imponiendo como solución que permitía un mayor aprovechamiento del espacio, y con él la posibilidad de que accedieran a una vivienda, a precios asequibles, ciudadanos con posibilidades económicas escasas, fue la de construir en altura, ejecutando edificaciones compuestas de varios pisos, y de diversas viviendas en cada uno de ellos.
Como suele ser habitual en numerosas innovaciones sociales, su implantación implica armonizar diversos planos complementarios: tecnológico, económico y jurídico. Por ilustrarlo con un ejemplo, la gran empresa industrial que surge a partir del siglo XIX difícilmente se explica sin el mecanismo jurídico de la sociedad anónima, que permite aglutinar a numerosos socios, propietarios de acciones que compran y venden con gran autonomía con respecto al resto de dueños de la empresa.
Del mismo modo, la construcción de edificios de viviendas necesitaba un instrumento jurídico que diera seguridad a los propietarios que adquirieran sus pisos y locales, organizara su convivencia y permitiera, en suma, el desarrollo económico de esta modalidad. Surge así el llamado «régimen de propiedad horizontal», que inicialmente se contempla como una modalidad de la comunidad de bienes, regulada en España en el artículo 396 del Código Civil.
Sin embargo, se trata de una modalidad que presenta importantes particularidades, por lo que fue necesaria su regulación independiente. En la comunidad de bienes tradicional, varias personas son propiedad en pro indiviso de un bien, y cualquiera de ellas puede solicitar al Juzgado, en cualquier momento, su división. Si el bien es divisible, se procede a ello. Si no lo es, se vende y se reparte el importe obtenido. En la propiedad horizontal, coexisten elementos privativos y comunes: unas partes del mismo edificio son propiedad exclusiva de cada dueño, mientras que otras pertenecen en común a todos los propietarios del edificio. Esta peculiaridad básica, la coexistencia de elementos privativos y comunes, es el elemento sustancial que explica la necesidad de una normativa independiente.
En España, aún se encuentra vigente, aunque con numerosas reformas posteriores, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Norma que es de aplicación a las edificaciones dividas en pisos o locales y a las comunidades de propietarios que se constituyen en estas edificaciones, e incluso se aplica, en virtud de una reforma promovida en el año 1.999, a los llamados «complejos inmobiliarios privados», los que coloquialmente conocemos como «urbanizaciones», que no son bloques de pisos, sino parcelas independientes pero que comparten otros elementos comunes del área urbanizada.
Es decir, se trata de una normativa muy importante que afecta en su vida diaria a un número cada vez mayor de ciudadanos, vivan o no en grandes ciudades. Todos conocemos que en Tomelloso y su comarca existe ya un altísimo porcentaje de viviendas y locales comerciales ubicados en edificaciones o en urbanizaciones residenciales privadas. Por ello, resulta de gran interés su estudio, y le dedicaremos no sólo el presente artículo, sino los que se publicarán en sucesivos números de esta revista.
Lo sustancial de este régimen de propiedad es que cada piso o local tiene, al mismo tiempo, dos tipos de propiedades:
a) La propiedad exclusiva de sus elementos privativos, que en esencia son los elementos construidos dentro de sus límites.
b) La participación en los elementos comunes del edificio. Se suelen caracterizar como elementos comunes los siguientes: el suelo, las cubiertas y los cimientos; la estructura del edificio, compuesta por los pilares, las vigas, forjados y muros de carga; las fachadas y revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, los patios y los ascensores; cualquier instalación o servicio establecido para uso de todos los propietarios como los de agua, desagüe, electricidad, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, energía solar, incendios, evacuación de humos, antenas colectivas, etcétera, en la parte de estas instalaciones que no se encuentre dentro de cada piso o local. Por último, otros elementos (trasteros, garajes) se pueden configurar como elementos privativos anejos o como participación en elementos comunes.
Además de lo que indica la Ley , todo edificio o urbanización sujeto a este régimen parte de un título inicial: la escritura de división horizontal, que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que describe los diversos elementos privativos y comunes, y además suele contener los estatutos de la comunidad de propietarios. Junto a este documento, una vez que se habita el edificio y se pone en marcha la comunidad, ésta, si los propietarios así lo deciden, puede aprobar también un reglamento de régimen interno que contemple normas de convivencia.
En sucesivos números, examinaremos los derechos y obligaciones de los propietarios, la realización de reformas en el edificio o en alguno de los pisos o locales, el funcionamiento de una comunidad de propietarios y cómo debe actuar la comunidad con los comuneros que incumplen sus obligaciones, perjudicando a sus vecinos.
No hay comentarios:
Publicar un comentario