JUAN JOSÉ LOSA BENITO
(Licenciado y profesor de derecho)
El régimen jurídico
de las comunidades de propietarios
(IV)
Una vez que hemos descrito las competencias de los distintos órganos de la comunidad de propietarios, procede examinar el funcionamiento del único órgano colegiado: la junta de propietarios.
Como ya hemos expuesto, es el órgano soberano de la comunidad, porque integra a todos los vecinos. La Ley, en su artículo 16, diferencia la junta ordinaria, que ha de reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y la junta extraordinaria, que se reunirá cuando el presidente considere necesario convocarla o cuando lo soliciten, al menos, una cuarta parte de los propietarios que representen, asimismo, una cuarta parte de las cuotas de propiedad. Si, a solicitud de este número de propietarios, el presidente no convocara la junta, pueden aquéllos convocarla por sí mismos, y se celebrará con plena validez.
Los propietarios pueden asistir a la junta personalmente o a través de un representante. No es necesario poder notarial, para acreditar la representación basta con un escrito firmado por el propietario.
La citación a cada propietario se hará por el secretario en el domicilio señalado por el propietario, que no tiene por qué ser en el mismo edificio, pero sí dentro de España. Pero si el propietario no ha señalado otro domicilio, se le citará en el mismo piso del inmueble. Si no se puede practicar la citación (por ejemplo, por ausencia de un propietario que no ha comunicado otro domicilio), se le puede citar colocando dicha citación en el tablón de anuncios de la comunidad, y tendrá efectos en tres días naturales.
Todos los propietarios tienen voz y voto, con una importante excepción: los que, en el momento de celebración de una junta, no se encuentren al corriente de pago de todas las deudas vencidas de la comunidad, pueden opinar pero no tienen derecho de voto. Tanto en la convocatoria como en el acta de la junta se ha de hacer constar quiénes son los propietarios que se encuentran en esta situación.
Constituye una medida prudente, y amparada por la Ley, fijar una primera y una segunda convocatoria, que tendrá lugar al menos media hora después de la primera. El sentido de esta previsión es, como veremos, que las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos son menos exigentes en la segunda convocatoria, con lo que se consigue la válida toma de acuerdos cuando un amplio número de propietarios no ha asistido a la reunión. Lo que, como es sabido, es frecuente en muchas comunidades.
De tal modo que, para constituirse la junta en primera convocatoria, es necesario que asista la mayoría de propietarios que asimismo represente la mayoría de las cuotas de participación, mientras que en segunda convocatoria la junta se celebrará con la asistencia de cualquier número de socios o cuotas.
Para la válida adopción de los acuerdos se requieren las siguientes mayorías:
a) Como regla general, mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o mayoría de los propietarios asistentes que representen también mayoría de cuotas asistentes, en segunda convocatoria. Pero en los supuestos que a continuación se exponen, la Ley exige mayorías reforzadas, aunque facilita su consecución computando como voto favorable al acuerdo la de los propietarios que no asistan a la reunión y que no se opongan expresamente al mismo.
b) Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo de la comunidad o de los estatutos, salvo los que se indican a continuación.
c) Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, para establecer o suprimir servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, así como para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso concreto dentro del edificio.
d) Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para realizar obras o establecer servicios que tengan por objeto eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso de minusválidos.
e) En cambio, basta Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera parte de las cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación, sistemas de aprovechamiento de energía solar o de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.
Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejan en un libro de actas, custodiado por el secretario, donde al menos se ha de hacer constar:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días.
