JUAN JOSÉ LOSA BENITO
(Licenciado y profesor de derecho)
El régimen jurídico
de las comunidades de propietarios
(III)
Al ser una entidad a la que las leyes reconocen cierta capacidad jurídica y de obrar, es necesario que la Ley sobre Propiedad Horizontal regule el procedimiento para adoptar sus acuerdos y el modo de ejecutarlos. Ambas cuestiones se solucionan estableciendo una estructura organizativa, regulada por la Ley y los estatutos de la comunidad, los cuales definen unos órganos de gobierno.
La Ley establece un régimen flexible, permitiendo que sean posibles tanto las comunidades de propietarios que agrupan numerosos inmuebles, gobernadas por varias personas como las de pequeño tamaño, que agrupan todas las funciones de gestión diaria en la persona de su presidente, de tal modo que se reducen al máximo los gastos de gestión.
Necesariamente existirán como órganos de gobierno la junta de propietarios y el presidente. En cambio, las funciones de secretario y administrador pueden ejercerse por el presidente de la comunidad o por terceras personas. En este último supuesto, el secretario y administrador pueden ser personas distintas o acumularse ambos cargos en la misma persona. La comunidad puede también, voluntariamente, nombrar uno o varios vicepresidentes, que sustituirían al presidente en los casos de ausencia, vacante o enfermedad de éste.
La junta de propietarios es el órgano soberano que adopta las decisiones de mayor trascendencia para la comunidad. La Ley le atribuye las siguientes funciones:
A) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente, vicepresidentes, secretario o administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estos cargos.
B) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
C) Aprobar los presupuestos y decidir la ejecución de todas las obras de reparación, tanto ordinarias como extraordinarias.
D) Aprobar o reformar los estatutos y, si se estima conveniente, un reglamento de régimen interior.
E) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Por su parte, el presidente ostenta la representación de la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Tiene que ser un propietario, y es nombrado por la junta de propietarios mediante elección, aunque también se puede designar presidente mediante turno rotatorio (por ejemplo, un año cada vecino) e incluso realizando un sorteo.
En cuanto al administrador, su figura es clave, pues la Ley le atribuye las siguientes competencias:
A) Velar por el buen régimen del edificio, sus instalaciones y servicios, pudiendo efectuar advertencias y apercibimientos a los titulares.
B) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos e ingresos para afrontarlos.
C) Atender a la conservación de la finca, pudiendo acordar las reparaciones y medidas que resulten urgentes, e informar inmediatamente de las mismas al presidente o a los propietarios.
D) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
E) Actuar, cuando no exista secretario específicamente nombrado, como secretario de la junta de propietarios y custodiar la documentación de la comunidad.
F)Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
Si el presidente asume las funciones del administrador, reunirá en su persona todas estas competencias más la representación legal de la comunidad.
En el próximo número terminaremos esta serie sobre las comunidades de propietarios examinando el modo en que adoptan sus acuerdos y cómo se pueden impugnar los mismos. Pero tiempo habrá para detenernos en ello. Mientras tanto, deseamos a todos los lectores que tengan una muy ‘Feliz Navidad’ y que vivan en paz y prosperidad (en lo que la crisis nos deje) a lo largo de todo el año 2012.
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